Zbytečná regulace hypoték? 1/2

03. 07. 2018 | Jak na finance
Dnes se pobavíme o tématu, které v posledních týdnech hýbe internetem, tedy minimálně jeho finančně poradenskou částí. A to je aktuální regulace hypoték ze strany České národní banky.

Tato regulace má spoustu zastánců i odpůrců. Svůj názor projevují zejména novináři z oborů ekonomie, tedy přesněji řečeno makroekonomie, kdy za příklad, za který bych se osobně postavil, by asi patřily názory Lukáše Kovandy, například zde. Na druhou stranu jeho odpůrci mají do jisté míry pravdu. Nicméně nás z pohledu běžného člověka – klienta nebo běžného finančního poradce ta makroekonomická rovina vlastně moc nezajímá. To ať si řeší stratégové někde v Praze. Náš zajímá ta mikroekonomická rovina, rovina z pohledu běžného občana, běžné domácnosti, potažmo běžného finančního poradce.

A tady mám jediný komentář k této regulaci. Ta regulace je prostě zbytečná. Hned vysvětlím proč. Základní příčinou zbytečnosti této regulace je to, že již před dvěma lety vstoupila v platnost regulace, která omezila poskytování hypoték s vyšším LTV než 90 %, respektive než 80 %. O tom jsme natočili video už před rokem a půl, na které se můžete podívat na našem YouTube kanálu. Tehdejší regulace obecně řešily to, že kdo nemá vlastní zdroje, tak nemá mít hypotéku. Což je vlastně správné, protože hypotéka znamená poměrně velký závazek, kdy potřebuji vědět, že budu splácet poměrně dlouho, budu splácet poměrně hodně a v mnoha případech skoro tolik, ze začátku dokonce i víc, než dodneška platím v nájmu. Z pohledu stability bankovního systému je cílem, aby klient neriskoval jen cizí peníze – peníze banky, ale i své vlastní. Takový klient je totiž více zaangažován a motivován splácet.

Ono upřímně 10 až 20 % vlastních zdrojů není moc. Představte si, že jinde ve světě dáte 10 % a banka 90 %. Pak je prostě logické, že banka to musí mít nějak zajištěno. O této mnohem důležitější a zásadnější regulaci se přitom před rokem a půl moc nemluvilo. Částečně proto, že někteří nezodpovědní poradci začali nedostatek vlastních zdrojů řešit kombinací hypotéky se stavebním spořením a jinými kreativními způsoby. Krátkodobě to pomohlo lidem, kteří už už chtěli bydlet. Přesto tento přístup považuji za dlouhodobě špatný. Ať už proto, že kombinace dvou úvěrů s různými parametry situaci jen komplikuje a v mnoha případech fakticky prodražuje.

Naopak správné pochopení této regulace by mělo vypadat takto: Kdo má skutečné vlastní zdroje (peníze na účtu,..), tak ví, že umí vydělat peníze a dále ví, že výše poskytnutého úvěru nebude vyšší, než co si může dovolit. Protože pokud někdo dokáže jako rodina žít z peněz, které vydělá, k tomu odložit dlouhodobě 10 % vlastních zdrojů na to, aby si mohl pořídit vlastní bydlení a ještě žít v nájmu, no tak u takového člověka věřte, že pokud přestane platit nájem, přestane spořit na kumulaci krátkodobého kapitálu, který musí vložit jako ty vlastní zdroje do hypotéky, no tak tu hypotéku už zvládne. A věřte mi, že za moji poradenskou praxi se nestalo, aby u tohoto typu lidí byly náklady na hypotéku vyšší než nějakých 25 – 30 % rodinného rozpočtu, respektive, běžně se vejdeme do 30ti % rodinného rozpočtu včetně inkasa a dalších nákladů na bydlení. A je to o tom, že ti lidi prostě ví, že musí spořit a že si zvykli spořit už před tím, než si pořídili hypotéku. A toto regulace neřeší.

Regulace dneska řeší maximální výši úvěru vůči disponibilnímu příjmu, který upřímně řečeno se v čase může velmi rychle měnit, dneska vyděláváte 50 tisíc měsíčně, zítra jste na ulici, protože firma zkrachovala nebo má nějaký problém, a tak dál. Ty příklady známe… Respektive reguluje výši splátky vůči příjmu domácnosti. No tak upřímně, limit je tak nesmyslně vysoký, že kdokoliv, kdo gramotně finančně uvažuje, tak se prostě do toho limitu vešel už před několika lety a nemusel tak čekat na nějakou regulaci ČNB. Je to prostě zbytečné. A kdo finančně gramotný není, tak se naučí i tuto regulaci nějak obcházet.

Mnohem důležitější je téma, které ČNB neřeší, protože to není v jejím mandátu. Což je do jisté míry protiargument proti názorům Lukáše Kovandy, se kterým se jinak vnitřně velmi ztotožňuji. ČNB neřeší to, že rodina nemá žádné vlastní zdroje na bydlení. Že nemá na splácení. To ČNB neřeší. To ji nezajímá a ani ji to vlastně nemá zajímat, protože by porušila svůj mandát, který má definovaný zákonem. Pro připomenutí si řekněme, že mandát ČNB je stabilita bankovního systému a inflační cíl. No ale tím pádem se dostáváme vlastně do kruhu, že ČNB vydala regulaci, která není potřeba, protože ten, kdo uvažuje s nějakým základem finanční gramotnosti, kdo uvažuje selským rozumem, tak už se do limitu té regulace dávno vejde a ten, kdo takto neuvažuje, tak se nevešel ani do té předchozí regulace, protože prostě neměl ty vlastní zdroje. A tím pádem veškerý mediální humbuk, který je kolem téhle regulace panuje, je vlastně, pardon, zbytečný. Přesto regulace a mediální humbuk vede k tomu, abychom si ukázali jednu strašně důležitou věc. A to je, jak se chovat k vlastním penězům, aby tato regulace neznamenala problém. No a o tom si řekneme příště.
Nejnovější články z této rubriky

Investice do nájemního bytu má jedno poměrně zásadní specifikum oproti finančním investicím například do podílových fondů. Tímto specifikem je koncentrace kapitálu a tím i rizika pouze na jednu kartu. Je to podobné, jako byste ve fotbale vsadili na to, že ligu mistrů UEFA vyhraje váš oblíbený fotbalový klub (například FC Barcelona) oproti variantě vsadit si na to, že vyhraje některý z širší skupiny klubů (například FC Barcelona, Real Madrid, Arsenal, Manchester United, Manchester City a na doplnění třeba Juventus Turín a Bayern Mnichov). V prvním případě máte velkou šanci, že to nevyjde, ve druhém případě rozkládáte riziko a zvyšujete svoje šance na úspěch. S tím souvisí fakt, že v prvním případě dostanete v sázkové kanceláři vyšší kurz než ve druhém případě. Takže s vyšším rizikem přichází možnost vyššího výnosu. celý článek

Potkal jsem svého kamaráda Martina v Brně na ulici a dali jsme se do řeči o tom, kam jsme se jako kancelář posunulu. Navštívil nás před pár lety a byl hodně překvapený, co je nového. Poslechněte si to také. celý článek

Často na facebooku narážím na otázku, "jak spořit dětem peníze?" Raději stavební spoření nebo vkladní knížku, raději investiční pojištění nebo schovávat peníze pod polštář? V tomhle videu najdete odpověď, jak vybrat to nejlepší spoření pro Vaše děti. celý článek