Nemovitosti jako zdroj příjmu

02. 01. 2019 | Jak na finance
Investice do nájemního bytu má jedno poměrně zásadní specifikum oproti finančním investicím například do podílových fondů. Tímto specifikem je koncentrace kapitálu a tím i rizika pouze na jednu kartu. Je to podobné, jako byste ve fotbale vsadili na to, že ligu mistrů UEFA vyhraje váš oblíbený fotbalový klub (například FC Barcelona) oproti variantě vsadit si na to, že vyhraje některý z širší skupiny klubů (například FC Barcelona, Real Madrid, Arsenal, Manchester United, Manchester City a na doplnění třeba Juventus Turín a Bayern Mnichov). V prvním případě máte velkou šanci, že to nevyjde, ve druhém případě rozkládáte riziko a zvyšujete svoje šance na úspěch. S tím souvisí fakt, že v prvním případě dostanete v sázkové kanceláři vyšší kurz než ve druhém případě. Takže s vyšším rizikem přichází možnost vyššího výnosu.
 
Tímto způsobem bychom měli uvažovat i u běžných investic. Pokud chci sázet na jednu kartu (na jeden byt, na jednu firmu, na jeden dluhopis...), tak si musím spočítat, jestli je tomu adekvátně vyšší výnos. Například u firem to funguje tak, že u rozloženého portfolia (například investice do akciových podílových fondů) se dá počítat s dlouhodobým výnosem kolem 8 % ročně. Pokud tomu nevěříte, tak se podívejte na následující tři obrázky, které situaci ilustrují. A právě proto, pokud chcete podnikat, musíte chtít vyšší výnos. Běžně se u prodejů Start-Up firem počítá s výnosností pro investora kolem 20 % ročně. Je to adekvátní cena za podstoupené riziko. 
 
A teď se konečně můžeme dostat k nemovitostem. Rozložená nemovitostní portfolia nakupovaná pomocí podílových fondů (nejčastější v zahraničí jsou takzvané REITs) mají dlouhodobou výnosnost kolem 7 % ročně. Podkladovým aktivem je diverzifikované portfolio nemovitostních společností a dostanu se tak k tomu, že mezi mými nemovitostmi nejsou jen byty, ale i kanceláře, průmyslové stavby, nemocnice nebo dokonce letiště a stavby pro sport. Navíc kromě toho, že pošlu někam peníze, se nemusím o nic starat. Takže otázka zní: jaký výnos od své investice do nájemního bytu očekávám, aby se mi vyplatilo:
  1. Sázet hodně peněz na jednu kartu?
  2. Hledat nájemníky a komunikovat s nimi (což může zahrnovat nepříjemnosti jako například vymáhání nájemného)?
  3. Řešit daňovou problematiku (daň z příjmů z pronájmu, daň z nemovitých věcí atd.)?
  4. Nést specifická rizika mojí nemovitosti?
  5. O svoji investici se starat (kolik mě to bude stát času a kdo mi ho zaplatí)?
Pokud jste si na tyto otázky poctivě odpověděli a už s tím máte alespoň nějaké zkušenosti, tak by Vám mělo vyjít číslo okolo 12 % ročně. Pokud budeme uvažovat o tom, že byt koupíme na maximální hypotéku a potřebujeme tak okolo 20 % vlastních zdrojů, tak už stačí porovnat cenu nemovitosti s předpokládaným čistým výnosem z nájmu. Tedy po zaplacení všech poplatků, nákladů a daní. Na konci výpočtu zjistíte, jestli se nákup vyplatí, nebo ne. Samozřejmě výsledek výpočtu záleží na vstupních parametrech a celý výpočet již doporučuji zkonzultovat s profesionálem.
 
Jiná situace u nemovitostí nastává, když chcete koupit nemovitost pro vlastní bydlení a počítáte s tím, že za pár let ji opustíte, půjdete do většího a stávající nemovitost prodáte nebo začnete pronajímat. Tady se totiž základním kamenem výpočtu stane porovnání peněz zaplacených za hypotéku a vlastních zdrojů oproti nájemnému, které díky nákupu nemovitosti nezaplatíte. Dvě neznámé, které Vám pak mohou s rozhodováním pomoct, jsou výhled cen nájemného v budoucnu (téměř vždy roste s inflací) a budoucích cen nemovitostí (dlouhodobě rostou s inflací). Tady přesnosti výpočtu velmi nahrává rostoucí čas mezi okamžikem nákupu a prodeje nemovitosti, protože 
  1. už mě více zajímají dlouhodobé trendy místo krátkodobého kolísání,
  2. už jsem splatil kus z hypotéky a vidím, že nájemné na rozdíl od splátky hypotéky roste a 
  3. rozpouštím v čase fixní náklady (provize RK, daň z nabytí a další poplatky).
Pokud chcete koupit nemovitost pro vlastní bydlení, tak nejsou výpočty až tak podstatné a krátkodobé spekulace nemá smysl moc řešit. A stejně tak nemá smysl řešit, jestli pro vás nemovitost bude dočasné bydlení na 5 nebo 10 či 15 let. Ono to totiž nakonec bude možná jinak, než si na začátku myslíte. U vlastního bydlení tak musí převážit v rozhodování to, jestli se vám byt líbí, jestli se vám bude v lokalitě dobře žít a jestli je pro vás financování vlastního bydlení bezpečné. Abyste se například nepředlužili, abyste měli rezervu, kdybyste přišli o práci. Prostě opět řešit spíše rizika a jak se před nimi ochránit než to, jestli na tom časem možná vydělám. Mimochodem věděli jste, že mezi největší finanční rizika pro běžnou rodinu kromě invalidity a ztráty práce představuje rozvod? Ale o tom až někdy jindy.

Screenshot-2019-01-08-at-12-16-56-(1).pngScreenshot-2019-01-08-at-12-17-30.pngScreenshot-2019-01-08-at-12-17-38.png
Nejnovější články z této rubriky

Investice do nájemního bytu má jedno poměrně zásadní specifikum oproti finančním investicím například do podílových fondů. Tímto specifikem je koncentrace kapitálu a tím i rizika pouze na jednu kartu. Je to podobné, jako byste ve fotbale vsadili na to, že ligu mistrů UEFA vyhraje váš oblíbený fotbalový klub (například FC Barcelona) oproti variantě vsadit si na to, že vyhraje některý z širší skupiny klubů (například FC Barcelona, Real Madrid, Arsenal, Manchester United, Manchester City a na doplnění třeba Juventus Turín a Bayern Mnichov). V prvním případě máte velkou šanci, že to nevyjde, ve druhém případě rozkládáte riziko a zvyšujete svoje šance na úspěch. S tím souvisí fakt, že v prvním případě dostanete v sázkové kanceláři vyšší kurz než ve druhém případě. Takže s vyšším rizikem přichází možnost vyššího výnosu. celý článek

Potkal jsem svého kamaráda Martina v Brně na ulici a dali jsme se do řeči o tom, kam jsme se jako kancelář posunulu. Navštívil nás před pár lety a byl hodně překvapený, co je nového. Poslechněte si to také. celý článek

Často na facebooku narážím na otázku, "jak spořit dětem peníze?" Raději stavební spoření nebo vkladní knížku, raději investiční pojištění nebo schovávat peníze pod polštář? V tomhle videu najdete odpověď, jak vybrat to nejlepší spoření pro Vaše děti. celý článek